Resumo

• Setor fechou 2025 com forte desempenho e negociações abaixo do valor patrimonial

• Principal índice desta classe de ativos, Ifix valorizou 27% em 2025

• Apesar da valorização preços ainda estão atrativos

• Vacância está no menor índice da série histórica

• XP vê espaço para aumentar exposição a tijolo e FOFs

O destaque entre os fundos imobiliários foram os portfólios de “tijolo” — shoppings, escritórios e logística — mais sensíveis às oscilações das taxas futuras. Nos últimos 12 meses, os fundos de shoppings subiram 24%, lajes corporativas 22% e logística 21,4%. A relação entre juros longos e precificação dos fundos fica clara ao se observar a taxa prefixada de três anos: após atingir quase 16% ao ano no fim de 2024, recuou para cerca de 12,8%, impulsionando uma valorização de aproximadamente 27% do IFIX no período.

Apesar da forte recuperação, os preços ainda são considerados atrativos. “O índice negocia, em média, com desconto de 10% sobre o valor patrimonial”, afirma Marx Gonçalves, Head de Fundos Listados da XP. Isso em um contexto em que os próprios patrimônios dos imóveis foram comprimidos pela alta histórica dos juros reais. Entre os segmentos, os fundos de fundos (FOFs) permanecem os mais descontados, por terem reagido mais lentamente à melhora do mercado, o que mantém oportunidades de compra.

Vacância baixa

Os fundamentos também corroboram a tese. A vacância de galpões logísticos está em 7,5% — menor nível da série histórica — com reajustes relevantes de aluguel, que já alcançam R$ 41–42/m² em polos próximos à capital paulista. No segmento corporativo, escritórios de alto padrão em São Paulo registram vacância em 17%, patamar mais baixo desde a pandemia. Regiões como Paulista, Berrini, Vila Olímpia e Chucri Zaidan reduziram as taxas de espaço ocioso de forma acelerada entre 2023 e 2025. Já os shoppings mantêm ocupação elevada, baixa inadimplência e crescimento de vendas por metro quadrado acima do observado em 2024.

A XP vê o setor entrando em 2026 com uma perspectiva construtiva. Com a transição de um ambiente de juros restritivos para um ciclo de afrouxamento, o Research avalia aumentar gradualmente a exposição aos fundos de tijolo e aos FOFs nas carteiras recomendadas, mantendo ainda posição relevante em fundos de papel com bom perfil de crédito. A estratégia considera que 2026 é ano eleitoral, o que deve elevar a volatilidade, exigindo ajuste cauteloso na alocação.

“Em 2026 somente aqueles que têm um portfólio diversificado para o seu perfil ao longo do ano é que vão atravessar essa volatilidade e conseguir permanecer vivos com o portfólio em alta performance. Diante de um ambiente de incerteza, somente a diversificação mitiga risco”, resume Raphael Figueredo, estrategista de Renda Variável da XP.